1、村庄现状分散，基础设施滞后，居住环境差。由于村庄分布散乱和经济条件的限制，大部分村庄基础设施配套建设相对滞后，不仅给农村居民生产生活带来不便，而且影响了农业农村现代化建设进程。

    2、村庄规划、管理滞后于建设。一是盲目地外延建设新村。新村的建设与旧村改造脱节，这是近年来经济高速发展的情况下，许多村普遍存在的问题。农户在村庄旧村内拆建改造困难重重，新村建设相对来说交通便利，设施配套，环境条件好；加之政府缺乏对农户建房用地的规划，更没有相应的具体政策或措施，新村内建设规模得不到控制；以及土地使用权属和房屋权属方面的一些原因，使得村庄无法拆建改造而涌入新村建房，干部急功近利规划新村的表现又使得旧村改造缺乏投入；二是没有把旧村改造列入规划。过大过高地把住宅规划向村庄外围扩展，住宅建设规划红线粗，可塑性大，特别是在楼房式样、层高、外观、间距要求以及配套的水、电、路、绿化等方面都没有具体的统一要求，许多村庄规划也仅仅是划出了一块地皮供建设而已，加上村民法制观念淡薄，建设用地随心所欲，在旧村内见缝插针式建房和新村内乱占滥用土地建房，严重影响了村庄统一规划，使得规划变成只是挂在墙上的纸。

    3、外延扩张过度，土地利用率低。长期以来的农村集体土地无偿使用，使建房户不但想多占地，而且要占好地。于是纷纷向村外扩张。一是“沿路爬”。公路、村内道路通到哪里，新房就建到哪里，临路、临街乱搭乱建生产性、经营性用房比较普遍；二是“块状”扩张。新建住宅不断向村外延伸，村庄四周新楼林立，村庄内部破破烂烂，形成“空心村”。

    4、宅基地超标严重，一户多宅、房屋空置现象突出。未批先建、少批多建、超面积、一户多宅、房屋空置现象突出。其原因：一是由于宅基地是无偿使用，致使不占白不占、占了也白占，多占便宜，少占吃亏的思想滋长，形成盲目圈地，超标用地；二是农户分家后另建新房，旧房留作杂房用，村集体没有统一收回调节使用或拆除；三是历史沿革的多户共居旧宅，只要有一户还在使用，即使其余都成空置房，也无法拆除；四是由于管理监督没有跟上，造成建新拆旧等措施难以落实到位，致使违法占地现象普遍；五是由于农业生产的特殊性，实行农户联建难度大，大多农户乐于单家独院的建房方式。

    5、宅基地审批全程管理没有到位。农户建房中除主房以外的其他用地的管理没有完全到位，建房户往往将批准的建房面积用来建造主房，而将附房和庭院用地扩张到批准面积之外，有的农户庭院面积竟比房屋面积大几倍，造成土地浪费大，利用率低，审批面积与实际使用面积相差大。

    6、部门间政策与法律冲突，造成临时用地泛滥。个体私有经济能拉动区域经济的发展，同时对农民增收提供了经济保障，加之政策扶持，农民积极性较高，不管你法律允不允许，小型加工厂、饲养场在自留地、承包地上相继建起。文明新村建设的改厕、改厩、人畜分离，占用了大量的土地。个体私有经济发展政策落实得越彻底，违法用地越突出，农村居民占有宅基地的标准远远超过法律规定的标准。

　　二、农村宅基地管理难的原因

    1、农村居民的旧思想观念作怪。农村居民对农村宅基地所有权普遍存在着私有的观念，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产。这成为农村居民多占宅基地的强烈的内部驱动力，造成了农村中宅基地使用率低下；有的农户建新不拆旧，多处占地建房；有的农户旧宅基地闲置，自己不建，也不让他人使用，造成了闲置宅基地不能盘活利用。

    2、村庄规划滞后。建房时缺乏统一的规划而杂乱无章，村内房屋朝向不一、座落无序，道路不畅，影响交通和村容村貌，浪费了土地。作为乡镇一级规划的技术力量薄弱，缺少技术人员，也缺少对规划的技术资金的投入，近年来农村中已建成了大量新房，新房的更新需要好几十年的时间，对它们进行拆迁的费用相当高，这对制定出的规划的实施又带来了困难。

    3、行政不规范，执法力度不大。由于管理不严，行政不规范，执法力度不大，特别是历年来各乡镇对一些违法用地问题处理不规范，以罚代拆、一罚了之的现象比较普遍，给制止违法占地行为带来了负面影响，形成恶性循环，加之管理人员较少，难于保证“三到场”，给宅基地管理带来了难度。为了减轻农民负担，超占的面积不得再处罚，必须按照法律规定拆除，不按法律规定拆除，不但不减轻农民负担，而且更加加重了农民负担。超多少拆多少，如果一栋房子超占一米，拆除一米，对整栋房子造成影响，其余损失要赔偿农民，不拆除负面影响又大，对今后的管理难度更大。

　　三、农村宅基地管理的基本对策

    1、统一认识，加强领导。农村宅基地管理工作不是国土资源部门一家的事，而是各级党委、政府在新农村建设中要抓好的工作，应作为“一把手”工程，列入领导政绩考核内容。这就是说各级党委、政府必须高度重视，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，有关单位部门加强配合，相互支持，齐抓共管。行政村要把宅基地管理工作作为一项硬任务，发挥党员干部带头作用，发动广大群众积极参与、相互监督。

    2、强化宣传，严格执法。要充分利用广播、电视、报纸等新闻媒体，大力宣传农村宅基地管理的目的、意义，使广大群众积极拥护并自觉参与管理工作。通过宣传教育和社会舆论的正确引导，引导农民正确处理好建房与合理集约用地的关系，建房与执行村镇规划的关系，建房与村庄建设规模相协调的关系。特别是农民新建住房必须做到拆旧房建新房，同时加强执法力度，严格检查审批后的农户建房情况，防止新闲置房的出现。

    3、加强村镇建设的规划管理。按照有关法律法规的规定，搞好村镇规划、乡(镇)土地利用总体规划和基本农田保护规划的编制和修订，做到三个规划在编制期限上、地块上相衔接。要以旧村庄为依托，坚持统一规划、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种废弃地、闲置地。

    4、严格宅基地审批全程管理。农村居民建房用地必须坚持按规划、按计划、按定额、按程序、按权限依法审批。坚持统一安排，定点放样，不得自行选址；要严格执行农村居民一户只能有一处不超过标准的宅基地；必须严格执行拆旧房建新房的规定，否则不予审批，坚决刹住出现新的一户占有两处以上宅基地的情况。对现有两处以上宅基地的，要区别不同情况依法作出处理。除依法按面积限额批准使用的宅基地外，圈用房前屋后集体土地和建新房不拆旧房及超面积建房的均属违法用地，应予依法处理。对违法用地上的建筑物、构筑物，原则上应予拆除，退出多占的土地。对一时确实难以拆除的建筑物、构筑物或其它原因确实难以退出的超占土地，可以采取行政、法律和经济手段，促使其尽快退出土地。

    要进一步健全和严格执行建设用地审批手续和台帐制度，推行“四公开、三到场、一监督”制度，即建房用地指标公开，建房用地审批程序公开，建房用地条件及申请名单公开，建房用地审批结果公开；选址到场，放线到场，砌基到场；接受群众监督。

    要依法加强农村宅基地权属管理，实行以证管地。所有宅基地都必须登记造册，领取集体土地使用证。凡无证使用宅基地的，按违法占地处理。要及时调处宅基地纠纷，维护宅基地管理的正常秩序和农村社会稳定。